La constitution d’un Permis de Construire

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CELOGIA vous présente une partie de son travail : la constitution d’un permis de Construire.  Après lecture assidue, vous apprécierez certainement que CELOGIA traite votre dossier administratif…

Demande de permis de construire pour une maison neuve:
le dossier de plans, pièces écrites et photos

Le bordereau institué par l’arrêté du 6 Juin 2007 liste de façon exhaustive les documents à joindre à une demande de permis de construire pour une maison individuelle :

Les plans intérieurs ne sont pas à fournir. Seuls sont demandés

  • un plan de situation (PCMI1)
  • le plan de masse (PCMI2)
  • les plans des façades et des toitures (PCMI5)
  • une coupe bâtiment/terrain (PCMI3)
  • Une notice décrivant le contexte du projet (PCMI4)
  • Des photos du terrain et un document graphique représentant la maison dans le paysage (PCMI6, PCMI7, PCMI8)
  • Différentes attestations selon la localisation du projet (PCMI9 à PCMI28)

Attention:

la construction dans une commune ou un PPR oblige à une étude préalable requiert obligatoirement le recours à un architecte ou un expert agréé (PCMI14)

Les conseils qui suivent ont été rédigés à partir de :
“La notice explicative pour les demandes de permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclaration préalable” (version complète de 30 pages).

Il faut dans la présentation des documents, faire apparaître la référence de la pièce correspondante au bordereau des pièces jointes (par exemple en haut à droite de chaque documents).

Plans et notice à joindre dans tous les cas. (PCMI1 à PCMI5)

Le dossier à joindre à une demande de permis de construire pour une maison individuelle neuve, comprend au minimum 4 plans et une notice décrivant le projet architectural.

Les plans de situation (PCMI1), plan de masse (PCMI2) et coupe (PCMI3) doivent être fournis en 5 exemplaires supplémentaires pour la consultation de services techniques liés au projet (alimentation en électricité, téléphone, gaz, eau potable et évacuation eaux pluviales, eaux usées).

PCMI1 Un plan de situation du terrain [Art. R. 431-7 a) du code de l’urbanisme]

Texte de référence:

Article R431-7
(inséré par Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)

Sont joints à la demande de permis de construire un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune.

Produit à une échelle adaptée, comprise entre le 1/1000e et le 1/5000e en zone urbanisée et entre le 1/20 000e et le 1/25 000e en zone rurale, de préférence de format A4 au minimum (soit de 21cm par 29,7 cm), le plan de situation doit servir à localiser le terrain dans la commune où il se situe, afin d’apprécier la réglementation d’urbanisme et les éventuelles servitudes qui s’y appliquent.

PCMI1.psd

Il comporte notamment en plus de l’échelle et du nom de la commune:

  • L’orientation (indication du nord)
  • Les voies de desserte avec l’indication de leur dénomination
  • Des points de repère permettant de localiser le terrain.
  • Les points et angles des prises de vue photographique (voir plus loin, PCMI7 et PCMI8)

 

Toutefois, joindre en plus un extrait cadastral au format A4, à la même échelle que celui présent en Mairie facilitera la compréhension du projet dans son environnement proche.

Différents services consultés lors de l’instruction du dossier (service des eaux, EDF-RTE, assainissement) peuvent avoir à se rendre sur place, ou localiser votre terrain sur leurs propres plans. Surtout, le service instructeur devra tout d’abord connaître dans quelle zone du PLU (ou POS) se situe votre terrain.

PCMI2 Un plan de masse des constructions à édifier (ou à modifier) [Art. R. 431-9 du code de l’urbanisme]

Texte de référence:

Article R431-9
(Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) (Décret nº 2007-817 du 11 mai 2007 art. 3 Journal Officiel du 12 mai 2007)

Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan.

Établi à une échelle libre mais généralement comprise entre 1/100e et 1/500e, le plan de masse présente le projet sur la totalité du terrain.

plan2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Il doit indiquer :

  • l’échelle
  • l’orientation
  • les limites cotées du terrain
  • la description du relief avant et, le cas échéant, après travaux. Lorsque ce risque existe, les niveaux altimétriques doivent faire références au plan de prévention des risques d’inondations.
  • Les plantations à maintenir, à supprimer ou à créer
  • Le cas échéant, l’emprise au sol des bâtiments existants à maintenir
  • Les cotes de hauteur et d’emprise au sol de ou des constructions projetées avec les distances aux limites du terrain (et aux autres bâtiments existant ou à construire également cotés dans les 3 dimensions).
  • Le cas échéant, l’implantation des clôtures existantes et des clôtures projetées, chacune figurée différemment
  • La localisation schématique des équipements privés : voies intérieures au terrain, aires de stationnement et accès aux voies de desserte, réseaux d’eau potable, réseaux d’évacuation des eaux usées et pluviales, réseaux d’électricité, de gaz…
  • La localisation schématique des équipements publics existants, desservant le terrain et les constructions (voirie, accès, eau, assainissement, électricité, gaz); à défaut d’équipements publics, indiquer les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement.
  • Les points et angles des prises de vue photographique (voir plus loin, PCMI7 et PCMI8).
  • La représentation par une ligne terminée par 2 flèches de l’emplacement choisie pour le plan de coupe et la direction de la vue.

PCMI3. Un plan en coupe du terrain et de la construction [Article R. 431-10 b) du code de l’urbanisme]

Texte de référence:

Article R431-10
(inséré par Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)

Le projet architectural comprend également un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur.

La coupe PCMI3 précise l’implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire (profil du terrain avant travaux dit T.N. pour terrain naturel) et indiquant la manière dont l’aménagement des espaces extérieurs (terrasses, aires de stationnement, voie de desserte, …) prend en compte le relief existant. (profil du terrain après travaux S.F. pour sol fini ou T.F. pour terrain fini).

plan3

 

 

 

 

 

 

 

La coupe représente la construction “sans la façade”, de façon à faire apparaître le volume extérieur des constructions sans représentation des planchers et intérieurs.  Comme pour le plan de masse, des cotations appropriées permettront à l’autorité compétente de contrôler le respect des règles de hauteur tant du bâti que du modelage du terrain.

Si nécessaire, les cotes seront plus lisibles sur une coupe dessinée au 1/100e. Mais, pour représenter la construction sur l’ensemble du terrain (de limite à limite), l’échelle 1/200e permet une représentation simple du relief et de la végétation.

Bien que plusieurs coupes pourraient être nécessaires, voire obligatoires dans certaines communes ou certains lotissements le texte de loi n’en prévoit qu’une : coupe dans le sens de la pente plutôt que parallèlement à une courbe de niveau pour faire apparaître le relief lorsque le terrain n’est pas quasiment plat.

PCMI4. Une notice décrivant le terrain [Art. R. 431-8 du code de l’urbanisme]

Texte de référence:

Article R431-8
(inséré par Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)

Le projet architectural comprend une notice précisant :

1º L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;

2º Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :

  • a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
  • b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;
  • c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
  • d) Les matériaux et les couleurs des constructions ;
  • e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;
  • f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. La notice a pour but de décrire de façon textuel ce qui n’a pas pu être représenté par le plan de masse et le plan de coupe.

La notice devra être rédigée avec les mêmes paragraphes que le texte du Code de l’urbanisme.

Texte de référence:

CODE DE L’URBANISME
(Partie Réglementaire – Décrets en Conseil d’Etat)
Article R111-21
(Décret nº 76-276 du 29 mars 1976 Journal Officiel du 30 mars 1976 date d’entrée en vigueur 1 avril 1976) (Décret nº 77-755 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d’entrée en vigueur 1 janvier 1978) (Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 1 II Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)

Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

2° Insertion dans le paysage :

  1. a) aménagement du terrain:
  • Description des modifications du relief du terrain, de la végétation, des autres éléments présents sur le terrain (clôture, etc…)
  1. b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume de la maison:
  • Conception globale de la construction : volume R+1 ou de plain pied, hauteur et sens de faîtage par exemple similaires aux bâtiments environnants.
  1. c) Le traitement des aménagements situés en limite de terrain s’il y a lieu
  • clôture éventuellement, mais aussi remodelage du terrain surtout si des murs de soutènement sont prévus. Respecter les distances aux limites pour la plantation d’arbre (2m). La description devra donc s’attacher à démontrer un impact nul ou positif des modifications au périmètre de la propriété.
  1. d) Les matériaux et les couleurs:
  • Hors secteur sauvegardé
    Façades : Enduit couleur sable
    Toitures : Tuiles plates ton rouge vieilli
    Charpente et menuiseries : Bois traité clair
  • En secteur sauvegardé il pourra être nécessaire de préciser par exemple la nature des tuiles (terre cuite) ou la nature de l’enduit (chaux et sable jaune) selon notamment l’avis de l’architecte des bâtiments de France.
  1. e) Le traitement des espaces libres
  • Plantation : jardin engazonné au pourtour de la construction, arbres supprimés = replantés, arbustes, haies plutôt constituées d’essence variées. Attention, le permis portant aussi sur l’aménagement du terrain, toute plantation déclarée ici devra être exécutée avant le dépôt de la déclaration d’achèvement de travaux.
  1. f) accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement
  • Circulation et voirie sur la parcelle: accès limité à la circulation d’accès au garage, terrasses d’agrément en pavage ton pierre, tour de maison piétonnier en gravier concassé ton sable

PCMI5. Un plan des façades et toitures [Art. R. 431-10 a) du code de l’urbanisme]

Texte de référence:

Article R431-10
(inséré par Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)

Le projet architectural comprend également :
a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur.

A l’échelle 1/50e ou 1/100e, ce plan a pour but de décrire les façades du ou des bâtiments.

Les matériaux employés et leur aspect pourront être mentionnés, les couleurs également si le plan est en noir et blanc.

Chaque façade sera repérée par son orientation (Est ou Sud-Est par exemple). Et toutes les façades seront représentées (mêmes si elles ne comportent aucune ouverture où si elles sont construites sur la limite parcellaire).

Il n’y a pas lieu de mettre de cotes, car le but de ces plans est de permettre d’apprécier l’aspect visuel du ou des bâtiment(s) projeté(s). Le profil du terrain (avant et après travaux) n’est pas requis car indiqué sur la coupe (PCMI3) et le plan de masse (PCMI2).

plan4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les éléments de construction sont représentés par un simple dessin au trait avec les volets battants ouverts, les motifs de balustres. Toutefois afin de clarifier le rendu des volumes et des textures CELOGIA travaille sur:

  • Le tracé des décrochements en traits plus épais pour les “faire venir en avant”
  • Les toitures verticalement ou horizontalement selon l’aspect réel de la couverture

Rappel : Les plans d’agencement des niveaux intérieurs ne sont pas exigés.

Photos et document graphique à joindre dans tous les cas* (PCMI6 à PCMI8)

*sauf si le terrain assiette du projet a fait l’objet d’un permis d’aménager (lotissement)

PCMI6. Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement [Art. R. 431-10 c) du code de l’urbanisme]*

Texte de référence:

Article R431-10
(inséré par Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)

Le projet architectural comprend également un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain.

Le document graphique doit compléter les informations dessinées (plans de masse PCMI2 et coupe PCMI3) et le descriptif écrit (notice PCMI4).

C’est une représentation “réaliste” pour faire figurer la future maison dans son ensemble.

maison

 

 

 

 

 

 
Document graphique (PCMI6)

Ce document permet d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement, son impact visuel, ainsi que le traitement des accès et des abords.

 

PCMI7. Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche [Art. R. 431-10 d) du code de l’urbanisme]*

PCMI8. Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain [Art. R. 431-10 d) du code de l’urbanisme]*

*sauf si le terrain d’assiette du projet a fait l’objet d’un permis d’aménager (lotissement)

maison aube

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Texte de référence:

Article R431-10
(inséré par Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)

Le projet architectural comprend également deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse.

Environnement proche :

  • prendre une photo depuis la voirie ou l’accès faisant apparaître cet accès et les limites de toutes les propriétés voisines.

Paysage lointain :

  • sauf à disposer d’un point de vue adéquat pour embrasser ce “paysage lointain”, il faudrait au minimum pouvoir disposer sur le cliché de l’intégralité des propriétés voisines entourant le terrain.

L’emplacement et la direction des points de vue doivent être reportés sur les plans de masse et de situation et il faudra justifier de la non production de la photo de loin.

Rappel: Les pièces PCMI6, PCMI7, PCMI8 ne sont pas exigées si le projet se situe dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager.

Texte de référence:

Article R421-19
(Décret nº 74-158 du 25 février 1974 Journal Officiel du 27 février 1974) (Décret nº 77-752 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d’entrée en vigueur 1 JUILLET 1977) (Décret nº 77-752 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d’entrée en vigueur 1 JUILLET 1977) (Décret nº 81-788 du 12 août 1981 art. 13 Journal Officiel du 19 août 1981) (Décret nº 83-1261 du 30 décembre 1983 art. 9, art. 10, art. 15, art. 46-7 Journal Officiel du 7 janvier 1984 date d’entrée en vigueur 1 avril 1984) (Décret nº 85-452 du 23 avril 1985 art. 9 Journal Officiel du 24 avril 1985) (Décret nº 86-984 du 19 août 1986 art. 7 XXVI Journal Officiel du 27 août 1986) (Décret nº 88-199 du 29 février 1988 art. 1 Journal Officiel du 2 mars 1988) (Décret nº 2002-823 du 3 mai 2002 art. 3 V Journal Officiel du 5 mai 2002) (Décret nº 2005-935 du 2 août 2005 art. 2 Journal Officiel du 5 août 2005) (Décret nº 2006-944 du 28 juillet 2006 art. 6 II Journal Officiel du 29 juillet 2006) (Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 8, art. 9 Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007)

Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :
a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :

  • lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
  • ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ;
  1. b) Les remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre régie par le chapitre II du titre II du livre III, lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs.

 

 

 

 

 

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